Le bail réel solidaire (BRS) est une alternative innovante permettant de faciliter l’accès au logement pour les ménages aux revenus modestes. Mais comment fonctionne ce dispositif et, surtout, comment sont fixés les loyers ? Décryptage.
Qu’est-ce que le bail réel solidaire ?
Le bail réel solidaire est un dispositif mis en place par la loi ALUR en 2014, qui a pour objectif de favoriser la mixité sociale et d’offrir des solutions de logement abordables aux ménages dont les revenus sont inférieurs aux plafonds fixés par la réglementation. Il repose sur la dissociation entre la propriété du bâti et celle du foncier. Concrètement, un organisme de foncier solidaire (OFS) acquiert le terrain, tandis que les ménages deviennent propriétaires des bâtiments construits sur ce terrain via un droit réel immobilier. Les ménages signent ensuite un bail réel solidaire avec l’OFS, qui leur donne le droit d’occuper et de jouir du logement pour une durée déterminée (entre 18 et 99 ans).
Comment sont fixés les loyers dans le cadre d’un BRS ?
Les loyers dans le cadre d’un BRS sont encadrés par la réglementation afin de garantir leur accessibilité aux ménages concernés. Plusieurs critères sont pris en compte pour déterminer le montant du loyer :
- La surface habitable du logement : elle correspond à la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et fenêtres ;
- Le secteur géographique : les plafonds de loyers varient en fonction de la localisation du bien (zone tendue ou non) ;
- Le type de logement : maison individuelle ou appartement ;
- Le niveau de performance énergétique du logement.
Pour fixer le loyer, l’OFS doit respecter un plafond maximum fixé par décret, qui est révisé chaque année. Le montant du loyer ne peut donc pas excéder ce plafond. En outre, le loyer doit être inférieur au prix du marché locatif, afin d’assurer une réelle accessibilité financière pour les ménages éligibles au BRS.
L’encadrement des ressources des locataires
Dans le cadre d’un BRS, les locataires doivent également respecter des conditions de ressources. Ces conditions varient en fonction du secteur géographique et de la composition familiale du ménage. Les plafonds sont fixés par la réglementation et révisés chaque année. Ils sont généralement alignés sur les plafonds de ressources applicables aux logements sociaux (HLM).
Ces conditions de ressources permettent d’assurer que les logements proposés en BRS bénéficient bien aux ménages pour lesquels le dispositif a été conçu, c’est-à-dire ceux qui ont des difficultés à accéder au parc locatif traditionnel en raison de leurs revenus modestes.
Le respect des engagements du bail réel solidaire
Pour garantir le bon fonctionnement du dispositif et assurer la pérennité des avantages offerts par le BRS, plusieurs engagements doivent être respectés par l’OFS et les locataires :
- L’OFS doit veiller à la bonne gestion du patrimoine foncier et immobilier, ainsi qu’à la transparence des conditions d’attribution des logements ;
- Les locataires s’engagent à utiliser le logement comme leur résidence principale et à ne pas réaliser de travaux sans l’accord préalable de l’OFS ;
- En cas de vente du logement, les locataires doivent respecter les conditions de revente prévues par le BRS (notamment en termes de prix et d’agrément de l’acquéreur).
Ces engagements permettent de garantir que les logements proposés en BRS restent accessibles aux ménages modestes sur le long terme, contribuant ainsi à lutter contre la spéculation immobilière et la gentrification.
En résumé, le bail réel solidaire est un dispositif innovant qui permet d’offrir des solutions de logement abordables aux ménages aux revenus modestes. Les loyers y sont fixés en fonction de critères précis et encadrés par la réglementation, garantissant ainsi leur accessibilité financière. Toutefois, pour bénéficier de ce dispositif, les locataires doivent respecter des conditions de ressources et s’engager à respecter les engagements du BRS.